Как использовать залог недвижимости для получения крупного кредита

Когда срочно нужны большие деньги — на развитие бизнеса, покупку техники, лечение или закрытие долгов — обычные потребительские кредиты могут не подойти. Банк вряд ли одобрит сразу несколько миллионов без весомого основания. В таких случаях на помощь приходит кредит под залог недвижимости. Этот способ получить финансирование используется не только предпринимателями, но и обычными людьми, которым нужно «перехватиться» на крупную сумму. Разбираемся, как всё устроено, чего ждать от банка и как не попасть в неприятности.

Что такое кредит под залог недвижимости

По сути, это заём, при котором вы предоставляете свою недвижимость в качестве гарантии возврата денег. Пока кредит не погашен, квартира, дом или коммерческое помещение находятся в залоге — то есть в ограниченном правовом статусе. Продавать или дарить такую недвижимость можно только с согласия банка.

Самое важное: вы не передаёте квартиру банку и продолжаете в ней жить или использовать её по назначению. Просто если по каким-то причинам вы перестанете платить — кредитор имеет право продать это имущество, чтобы вернуть свои деньги.

Заложить можно не только «голую» квартиру, но и долю, частный дом, дачу, офис или склад. Главное, чтобы недвижимость была оформлена в собственность и не находилась под обременением (если только это не рефинансирование с заменой залога). В ряде случаев допускается оформление кредита под жильё, в котором прописаны другие люди, но здесь всё зависит от политики конкретного банка.

На каких условиях выдают крупные кредиты под залог

В отличие от классических потребительских займов, сумма кредита здесь может быть значительно выше. Всё зависит от стоимости вашей недвижимости и политики конкретного кредитора. Обычно банки готовы выдать от 50 до 70% от рыночной оценки объекта. То есть если квартира стоит 10 миллионов, можно рассчитывать примерно на 5–7 миллионов.

Срок кредитования — от нескольких месяцев до 20 лет. Процентная ставка — от 10 до 18% годовых, иногда выше, если речь идёт о микрофинансовых организациях или клиентах с плохой кредитной историей.

Есть варианты с целевым и нецелевым использованием. Если деньги берутся, например, на покупку другой недвижимости, ставка может быть ниже, но банк будет контролировать сделку. Если же средства нужны «на всё что угодно», придётся немного переплатить.

Интересный момент: к заёмщику предъявляют гораздо меньше требований, чем при обычной ипотеке. Можно получить одобрение даже без официального трудоустройства, с минимальным пакетом документов, особенно если недвижимость ликвидная.

Процедура оформления: от оценки до получения средств

Процесс получения кредита под залог нельзя назвать молниеносным, но он вполне понятный. Всё начинается с подачи заявки: в банке или онлайн. Указываете сумму, тип недвижимости, прикладываете сканы документов. На этом этапе проводится предварительный анализ платёжеспособности.

Затем банк оценивает объект. Обычно привлекается независимый оценщик, который учитывает район, площадь, состояние квартиры и ситуацию на рынке. Важно понимать, что итоговая сумма кредита зависит именно от этой оценки, а не от того, сколько вы считаете стоит ваша квартира.

Если всё устраивает обе стороны, готовятся документы. Это договор займа, договор залога, согласие всех собственников и прописанных жильцов, а также выписка из ЕГРН. В ряде случаев потребуется страховка.

После подписания всех бумаг документы подаются в Росреестр для регистрации обременения. На это уходит от нескольких дней до пары недель. Только после этого кредитор переводит деньги. В зависимости от условий — на счёт, карту или наличными.

Плюсы и риски для заёмщика

Главное преимущество — размер. Суммы, доступные при залоге недвижимости https://creditor.ru/dlya-zaemshcikov/kredit-pod-zalog-nedvizhimosti/, часто в разы превышают лимиты по обычным потребкредитам. Кроме того, многие банки закрывают глаза на серую зарплату, временную работу или нестабильные доходы.

Часто такие кредиты берут на развитие бизнеса: закупка оборудования, пополнение оборотных средств, ремонт. Это выгоднее, чем брать дорогие оборотные займы на короткий срок.

Но есть и минусы. Первый и очевидный — риск потери недвижимости. Если вы не справитесь с выплатами, банк вправе выставить объект на торги. Причём процедура может пойти по упрощённой схеме, особенно если договор оформлен с нотариальным удостоверением.

Второй момент — стоимость оформления. Придётся заплатить за оценку, госпошлину, страховку (иногда обязательно), нотариуса. Всё это увеличивает общую стоимость кредита.

Кроме того, некоторые заёмщики не до конца понимают условия. Например, в договоре может быть прописан штраф за досрочное погашение или плавающая ставка после первого года. Поэтому всё нужно внимательно читать.

На что обратить внимание перед заключением договора

Первое — не спешите. Даже если банк обещает «быстрое одобрение и деньги завтра», возьмите паузу и вникните в детали. Внимательно изучите договор: есть ли комиссии, как начисляются проценты, можно ли досрочно погасить кредит без штрафов.

Второе — проверьте, кто именно оформляет документы. Не связывайтесь с сомнительными фирмами, которые обещают «сделать всё под ключ», но не говорят, с каким банком работают. Всегда уточняйте, кто конечный кредитор и какие у него лицензии.

Третье — подумайте, сможете ли реально возвращать деньги. Кредит под залог — это не экспресс-займ на телефон, это серьёзная финансовая нагрузка. Даже если ставка кажется приемлемой, при большом сроке переплата может быть внушительной.

Не забудьте про страхование. Иногда банк навязывает полис на крупную сумму, хотя по закону это добровольно. Если не хотите переплачивать, оформите страховку самостоятельно, но так, чтобы она соответствовала требованиям кредитора.

Ещё один важный момент — не теряйте связь с банком. Если возникли сложности, лучше сразу сообщить об этом, чем просто перестать платить. Иногда можно договориться о реструктуризации или отсрочке.