Ипотека в 2025 году: какие изменения на рынке жилья могут ожидать покупателей?

Коммерческий директор инвестиционного холдинга AVA Татьяна Коломийцева поделилась прогнозом о состоянии ипотечного рынка в 2025 году. В этом году произошло несколько значительных изменений в условиях ипотеки, наиболее заметные из которых были внедрены после 1 июля. В частности, количество льготных программ сократилось, а условия ужесточились: увеличился первоначальный взнос и возросли процентные ставки.

Тем не менее, правительство РФ продлило до 2030 года программы поддержки семей с детьми, IT-специалистов, а также дальневосточную, арктическую, сельскую и военную ипотеки. Семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми могут воспользоваться программой «Семейная ипотека» с субсидированной ставкой от 5%. Для IT-ипотеки установлены условия с процентной ставкой 6% и лимитом в 9 млн рублей для всех регионов страны. По оценкам экспертов, эти льготные ипотечные программы будут действовать и в 2025 году, потому что правительство заинтересовано в поддержке этих категорий граждан для развития экономики.

Перспективы остальных ипотечных программ будут в значительной степени зависеть от ключевой ставки. Этот механизм влияет на множество финансовых процессов в экономике, и ипотека, а также стоимость жилья, чувствительны к ее изменениям, так как зависят от доступности кредитов и спроса на рынке недвижимости. Когда ключевая ставка низка, ипотека становится доступной, а спрос на жилье растет, потому что больше людей могут позволить себе покупку квартиры или дома. Повышенный спрос приводит к росту цен на жилье. Именно это явление наблюдалось в период ипотечного бума 2020–2021 годов, когда ставка достигала рекордно низкого уровня в 4,25%.

С повышением ключевой ставки коммерческие банки увеличивают проценты по ипотечным кредитам, чтобы компенсировать более высокую ключевую ставку. В результате часть людей отказывается от покупки, и спрос снижается, особенно среди тех, кто зависит от заемных средств, что замедляет рост цен на недвижимость. Например, после повышения ключевой ставки 13 октября текущего года до 19% был зафиксирован спад спроса на рынке первичной и вторичной недвижимости. Увеличение ключевой ставки до 21% только усугубило эту тенденцию. Учитывая прогнозы специалистов о дальнейшем повышении ключевой ставки до 23%, динамика выдачи ипотеки будет постепенно снижаться, что также приведет к сокращению спроса.

В связи с этим можно ожидать замедления роста цен на жилье, особенно на рынке недвижимости эконом- и среднего класса. Многие эксперты прогнозируют снижение ключевой ставки во втором полугодии 2025 года, что может привести к изменению условий ипотечного кредитования и восстановлению спроса. Однако значительного снижения стоимости жилья из-за падения спроса не предвидится, поскольку к изменению ключевой ставки чувствительны все отрасли: растут цены на строительные и горюче-смазочные материалы и другие затраты. Строительство продолжает дорожать, поэтому рассчитывать на реальное снижение цен не следует. Аналитика показывает, что условное снижение может происходить лишь на акционные лоты в определенные месяцы, но не превышать 2%.