210 тысяч рублей за квадратный метр: ипотека на 20 лет или переезд - какой выбор сделают самарцы из-за цен на жилье?

Мечта о собственной квартире для молодого самарца сегодня кажется чем-то сродни сложному квесту. Длинному, изматывающему и требующему терпения.

Редакция «Самара Онлайн 24» изучила рынок недвижимости и обсудила с экспертами, насколько реален этот путь в одиночку? Есть ли работающие стратегии для его сокращения?

Чтобы понять самарский рынок недвижимости, стоит начать с цифр. Изучив местные предложения, мы видим две кардинально разные реальности.

Знакомый многим портрет «вторички» на «Авито» — это квартиры с ремонтом «как у бабушки» и подъездами, где пахнет пирожками и кошками. Стартовая планка здесь — от 3,2 млн рублей, а итоговая цена зависит от локации и состояния жилья. Однако далеко не все готовы надолго оставаться в подобных спальных районах из-за проблем с транспортной доступностью и удалённостью от центра, где сосредоточена культурная жизнь.

При перемещении ближе к сердцу города, в новые дома, цены совершают резкий скачок. Например, однокомнатная квартира площадью 40 м² на 3-м этаже в ЖК «Федерация» обойдётся от 8,5 млн рублей (или от 210 тыс. за «квадрат»). Это уже в два с половиной раза дороже предложений на вторичном рынке.

Столько нужно средств, чтобы купить двухкомнатную квартиру в доме бизнес-класса. Скриншот с онлайн-калькулятора ПСБ

Цена мечты - сколько копить молодой семье?

По данным Самарастата, средняя зарплата в регионе составляет 73675 рублей в месяц. Если героически откладывать половину, то за год наберётся около 442 тысяч. Несложно посчитать, что на однокомнатную квартиру в бизнес-классе при таком раскладе молодой семье придётся копить... почти 18 лет!Freepik.com

Кто же тогда покупает такое жилье? На этот вопрос отвечает самарский экономист Владислав Бандуров. Он раскрывает суть строительного бизнеса:

«Смысл девелоперского бизнеса у нас в Самаре и в целом в стране выглядит так: один этаж продаём — окупаем всю стройку. Это игра в долгую, продавать это быстро никто не собирается».

По словам эксперта, целевая аудитория дорогого новостроя — узкий и специфический круг покупателей. Например, айтишники с их льготами по ипотеке и высокими зарплатами. «Чудо-госслужащие», которые живут не только на одну зарплату. Подрядчики, получающие квартиры по взаимозачету за поставленные материалы. А также удалёнщики из столицы и пенсионеры из Сибири, планирующие переезд в более мягкий климат.

«Вот пожалуй и весь круг таких покупателей. Будут ли приобретать такие квартиры простые самарские семьи с обычными доходами? Точно нет, потому что это не на них рассчитано», — резюмирует Владислав Бандуров.

Поскольку проекты бизнес-класса создаются для ограниченного круга лиц, они не несут значительной нагрузки на социальную инфраструктуру — школы и детские сады.

Однако, как отмечает эксперт, «на инфраструктуру, связанную с транспортом, ЖКХ у нас традиционно навешивают нагрузку. Сети изношенные, соответственно нагрузка растёт и приводит к росту коммунальных аварий».

В итоге, самарский рынок недвижимости — это пазл со множеством нюансов, где ценовые категории определяют не только комфорт жилья, но и некую социальную сегрегацию его будущих владельцев.

Совсем недавно наш город занял первое место по уровню счастья в России. А вот добавит ли оптимизма нашим горожанам марафон с покупкой собственной квартиры? Как говорится, вопрос остаётся открытым.

Freepik.com

«Оценивать вторичку только по „квадрату“ — неверно»

Директор юридической компании "Апрель Консалтинг", член президиума Поволжской Гильдии Риэлторов Ирина Карасёва предоставила свои данные по ценам на конец лета и начало осени на местном рынке недвижимости. Эксперт призывает смотреть глубже:

«Знаете, когда мы говорим о вторичном жилье, оценивать его просто по стоимости «квадрата» — это не совсем верно. Правила оценки здесь гораздо тоньше. Вот смотрите: две внешне похожие квартиры — одна на Просеках, другая на 116 километре, с одинаковой площадью, ремонтом и этажом — будут иметь совершенно разную цену. Слишком много нюансов - год постройки, уникальность планировки и, конечно, магия локации».

Ирина Карасёва даёт ориентир по сегментам рынка:

• Эконом-класс: «гостинки», «хрущевки», новостройки в отдаленных районах (Южный город, Кошелев-проект). От 3 млн рублей.
• Комфорт-класс: районы вроде парка Гагарина или ул. Карбышева, дома не старше 10-12 лет. От 6 млн рублей.
• Бизнес-класс: От 10-12 млн рублей, часто с черновой отделкой.

А насколько это реально для молодого специалиста? Ирина Карасёва видит единственный рабочий способ без помощи родителей:

«Встретить свою любовь, создать семью и вместе накопить на первоначальный взнос... За это время хорошо бы родить ребёнка и получить материнский капитал. И уже тогда брать ипотеку на строящееся жилье по льготной ставке — например, под 6% годовых. Это сложный, но реальный путь».

Freepik.com

Взгляд финансиста - дисциплина vs математика

Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак поделился с редакцией «Самара Онлайн 24» собственными детальными расчётами по покупке квартиры.

По данным на сентябрь 2025 года, средняя стоимость «однушки» в новостройке — 4,2 млн руб., на вторичном рынке — 3,7 млн руб.

Откладывая по 36 800 рублей (половина средней зарплаты) в месяц «в кубышку», потребуется:

• На вторичку - 8 лет и 4 месяца
• На новостройку - 11 лет и 4 месяца

Но тактика откладывания половины зарплаты, по мнению эксперта, малоприменима на практике.

«Судите сами: прожиточный минимум — 18 169 рублей. Следовательно, на аренду квартиры или комнаты у человека останется 18 631 рубль. Имея на руках такую сумму, молодой человек сможет арендовать в Самаре только комнату. А затем не один год жить в режиме жесточайшей экономии».

Freepik.com

Главный враг - инфляция

Пока вы коптите, цены растут. Если недвижимость будет дорожать на 5-7% в год, то через 8 лет та самая «однушка» за 3,7 млн рублей будет стоить уже около 6,4 млн. Вы будете бежать, но цель будет отдаляться.

Три совета от финансиста

1. Откладывайте реалистично. Не половину, а от 15% до 30% дохода. И главное — постоянно повышайте квалификацию, чтобы зарабатывать больше.
2. Не храните деньги под подушкой. Особенно в рублях. Инфляция ежегодно «съедает» 5-7% их стоимости. «Можно сказать, что за «дедовский» способ копить вы будете ежегодно платить «инфляционный налог». Но с вкладом по ставке, равной или выше инфляции, вы перекроете рост цен». По расчетам, при ежемесячном пополнении вклада (ставка 10%) за 8 лет можно накопить около 5 млн рублей, что уже серьезно приближает к цели.
3. Рассмотрите ипотеку. Это инструмент, который позволяет «заморозить» цену квартиры сегодня и не гнаться за растущим рынком.

Ситуация с ипотекой сегодня неоднозначна. Рыночная ставка (19-22%): Для одинокого человека с зарплатой в 73 тыс. рублей она недоступна. Банк просто не одобрит заявку, так как платёж будет почти 50 тыс., а требуемый доход — от 99 тыс. Переплата за 30 лет составит астрономические 14,9 млн рублей. Льготные программы (6%): Здесь все меняется кардинально. Для семьи с ребенком это единственный разумный выход.

Сценарий для молодой семьи

Накопить на первоначальный взнос для новостройки (20% от 4,2 млн = 840 тыс. руб.).
Использовать материнский капитал (~690 тыс. в 2025 г.). Собственных денег нужно будет всего ~150 тыс. рублей — это 4 месяца экономии!
Ежемесячный платеж по такой ипотеке составит около 20 тыс. рублей, а необходимый для одобрения доход — всего 40 тыс.

«Значит, молодой человек с семьей со средней зарплатой может не ждать 11 лет. Гораздо рациональнее накопить на первый взнос и получить жилкредит с господдержкой».

Что может пойти не так? Эксперт предупреждает, что зачастую внешнеэкономическая ситуация непредсказуема.

«Ненулевая вероятность, что в один «прекрасный» день власти могут закрыть госпрограмму досрочно, если в бюджете не будет хватать денег. Также возможно, что требования к льготникам станут жёстче».

Ждать снижения рыночных ставок до докризисных 8% есть смысл, но только когда ЦБ справится с инфляцией и снизит ключевую ставку. По прогнозам, это может произойти к концу 2026–2027 года.

Для одинокого человека путь к собственной квартире — это многолетний марафон с жёсткой экономией и грамотным инвестированием сбережений (как минимум, на вкладе). Но самый быстрый и реалистичный способ — не бежать в одиночку, а создать семью и использовать государственные льготные программы, которые кардинально сокращают и сроки накоплений, и финансовую нагрузку.