Как легально снизить налог при продаже квартиры, если владели меньше срока

Если жильё было в собственности меньше минимального срока, декларацию за 2024 год нужно подать до 30 апреля 2025 года, но НДФЛ берут не со всей суммы сделки, а только с налогооблагаемого дохода — разницы. Есть несколько законных способов эту разницу уменьшить.

Налог платится с разницы, а не со всей суммы

Когда человек продаёт квартиру или дом, которым владел меньше минимального срока (обычно три или пять лет — зависит от конкретной ситуации), он обязан отчитаться и подать декларацию 3-НДФЛ. Налог считается с дохода, а не с общей суммы по договору.

Этот доход — не вся цена продажи, а разница между тем, за сколько объект продали, и тем, что налоговая считает расходами. Поэтому задача владельца — честно и грамотно уменьшить эту разницу в рамках закона.

Если минимальный срок владения уже прошёл, НДФЛ при продаже вообще не платится, и тогда все эти хитрости просто не нужны.

Способ 1: учитываем реальные расходы на покупку

Если сохранились документы, подтверждающие расходы, можно уменьшить доход от продажи на сумму, которую реально платили при покупке. Сюда попадает цена по договору и другие подтверждённые затраты.

Пример: квартиру купили за 3 млн рублей, а продали за 3,5 млн. Налогом облагается не 3,5 млн, а только 500 тыс. — разница между покупкой и продажей. НДФЛ считают именно с этих 500 тыс., а не со всей суммы сделки.

По сути, государство предлагает заплатить налог не со всего оборота, а с «прибыли», если владели объектом меньше положенного срока.

Способ 2: стандартный вычет 1 млн без чеков

Если бумаги на покупку потерялись или их изначально не было, можно не восстанавливать архив, а применить фиксированный имущественный вычет. Для жилой недвижимости он составляет 1 млн рублей в год.

Этот миллион действует суммарно на все проданные за год жилые объекты. То есть если продали сразу несколько квартир или домов, лимит всё равно один — 1 млн на все сделки, а не на каждую отдельно.

Пример: дом купили за 700 тыс., вложили деньги в ремонт, продали за 1,5 млн. Можно не собирать справки по ремонту, а просто применить стандартный вычет 1 млн. В этом случае налогом облагаются только 500 тыс. рублей.

Способ 3: расходы дарителя можно учесть

Если жильё досталось по договору дарения, это ещё не значит, что при продаже нельзя учесть расходы. Закон позволяет брать в расчёт затраты того, кто покупал этот объект до дарения.

Главное условие — должны быть документы, подтверждающие, сколько заплатил даритель. Без этих бумаг уменьшить доход на его расходы не выйдет.

Пример: мама купила квартиру за 2 млн рублей и позже подарила её дочери. Дочь продаёт эту квартиру за 2,5 млн. Несмотря на то, что сама она ничего не платила, она вправе уменьшить доход на те самые 2 млн, которые когда-то заплатила мама. В налоговую базу попадут только 500 тыс. рублей.

Способ 4: учитываем налог, уплаченный с подарка

Бывает ситуация, когда при получении подарка налог уже платили. Например, квартиру подарила не близкая родственница, а тётя, и с её стоимости начислили НДФЛ.

В дальнейшем, когда такая квартира продаётся, налогоплательщик может уменьшить свой налогооблагаемый доход на сумму, с которой уже платил налог как с подарка. Это позволяет избежать двойного налогообложения одной и той же базы.

Пример: тётя подарила племяннице квартиру стоимостью 2 млн рублей, с этих 2 млн племянница заплатила налог. Потом она продала жильё за 3 млн. При расчёте НДФЛ с продажи она вправе уменьшить доход на те же 2 млн, уже обложенные раньше.

Способ 5: расходы наследодателя при продаже наследства

При продаже унаследованной квартиры или дома тоже можно уменьшить доход, хотя сам по себе налог на получение наследства в России не взимается. Налог возникает, только когда наследник продаёт объект раньше минимального срока владения.

В этом случае учитываются расходы того, кто раньше купил эту недвижимость — наследодателя. Как и в других вариантах, нужны подтверждающие документы на цену покупки.

Пример: отец когда-то купил дом за 2 млн рублей и оставил его сыну по наследству. Сын продаёт дом за 2,5 млн. Он имеет право учесть расходы отца — те самые 2 млн. Налогом будет облагаться только 500 тыс. рублей разницы.

На что ещё обратить внимание при продаже

Есть несколько важных моментов, которые часто упускают из виду. Из-за этого люди либо переплачивают налог, либо вообще не используют доступные льготы.

• Если минимальный срок владения истёк, НДФЛ с продажи жилья не платится вовсе.
• Фиксированный вычет в 1 млн действует на все продажи жилья за год суммарно, а не на каждую сделку отдельно.
• При выборе между реальными расходами и стандартным вычетом обычно выбирают то, что выгоднее по сумме.

Чтобы не ошибиться с расчётами и сроками, многим проще заранее разобрать свою ситуацию: когда объект был куплен, как получен (покупка, дарение, наследство) и какие документы сохранились. Потом уже выбирать стратегию — реальными расходами или стандартным вычетом, пишет источник.