Семейная ипотека 2026: новые правила с 1 февраля, условия получения

В Госдуме обсуждают резкий поворот в правилах семейной ипотеки. Уже в 2026 году ставка может зависеть от количества детей в семье. Сейчас она фиксированная — 6%, но по новой схеме для одних семей ипотека подорожает, а для других станет почти «золотой».

Что именно предлагают депутаты

Идея простая и довольно жёсткая: чем больше детей, тем ниже ставка. Об этом прямо заявил глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков. Речь идёт не об отмене программы, а о её перенастройке.

Обсуждаемая шкала ставок выглядит так:

• 10–12% годовых — семья с одним ребёнком;
• 6% годовых — семья с двумя детьми;
• 4% годовых — три и более ребёнка.

Причём ставки могут дополнительно снижаться, если Банк России начнёт опускать ключевую. То есть 4% — это не потолок, а стартовая точка.

Кого это решение ударит первым

Вот здесь начинается самое спорное. Семьи с одним ребёнком фактически выпадают из «льготного рая». Ставка 10–12% — это уже почти рыночный уровень.

И возникает логичный вопрос: а как же молодые семьи, которые только начали жизнь и покупают первую квартиру? Именно им сложнее всего накопить на первоначальный взнос и пройти одобрение банка.

Получается парадокс: пока в семье один ребёнок — помощь минимальная. Зато при рождении третьего условия становятся максимально мягкими.

Кто окажется в выигрыше

Многодетные семьи — без вариантов. Ставка 4% годовых делает ипотеку для них самой доступной формой покупки жилья за последние годы.

Почему это важно:

• ежемесячный платёж становится ощутимо ниже;
• банки охотнее одобряют кредиты;
• можно взять большую сумму при том же доходе;
• снижается риск отказа из-за долговой нагрузки.

Фактически многодетные семьи получат отдельный «коридор» на рынке жилья — даже при высоких процентах вокруг.

Откуда вообще взялась эта идея

Хотя семейная ипотека существует давно, всерьёз говорить о дифференциации ставок начали только в 2025 году.

Ещё в начале 2024 года депутат Госдумы и замминистра финансов Иван Чебесков предложил привязать ставку именно к числу детей. Тогда обсуждали разные варианты: регион проживания, размер города, уровень дохода. Но именно дети стали ключевым фактором.

Переломный момент — 23 октября 2025 года. Тогда председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко публично предложила: больше детей — ниже ставка. Идею поддержали.

В январе 2026 года депутаты вышли на финишную прямую. Если всё пойдёт по плану, изменения примут уже в первом квартале.

Что будет с рынком жилья

По мнению депутатов, дифференцированные ставки решают сразу несколько задач.

• Господдержка становится более адресной;
• нагрузка на бюджет снижается;
• программа сохраняется, а не закрывается полностью;
• многодетные семьи получают реальное преимущество.

Но есть и обратная сторона. Семьям с одним ребёнком купить квартиру станет сложнее. А ведь именно на этом этапе люди чаще всего остро нуждаются в помощи — когда жильё первое и доходы ещё не максимальные.

Готово ли общество к такому перекосу? Вопрос открытый.

Другие важные изменения льготной ипотеки в 2026 году

Дифференцированные ставки — не единственная новость. С февраля 2026 года вступают в силу и другие жёсткие правила.

1. Только одна льготная ипотека на семью. Второй раз воспользоваться программой не получится.
2. Супруг — обязательный созаёмщик. Даже если формально кредит оформляет один.
3. «Донорская ипотека» исчезает. Нельзя брать льготный кредит через родственников или «про запас».
4. Рефинансирование — только частичное. В комбоипотеках можно перекредитовать лишь рыночную часть.

И всё это — уже в ближайшие месяцы.

Что делать семьям прямо сейчас

Если у вас один ребёнок и вы планировали ипотеку — тянуть опасно. Правила могут измениться очень быстро. Семьям с двумя и особенно тремя детьми, наоборот, есть смысл внимательно следить за новостями: условия могут стать рекордно выгодными.

Рынок явно входит в новую фазу. И семейная ипотека больше не будет одинаковой для всех, пишет источник.