«Вернуть деньги будет сложно»: эксперты рассказали, как дольщикам уберечься от неблагонадежных застройщиков

В Самарском областном суде начали рассматривать дело о мошенничестве при возведении жилого комплекса «СК на Московском». В нем обвиняют директора и учредителя строительной компании. В этой истории дольщики чуть не лишились прав на жилье.
О том, почему происходят такие ситуации и как не стать жертвой неблагонадежного застройщика, — в материале «Самара Онлайн 24».

Эскроу-счета: до и после

Жилой комплекс «СК на Московском» находится около самарского океанариума. Известно, что еще в 2019 году он был внесен в список проблемных объектов. Тогда же были задержаны директор и учредитель жилого комплекса. Дольщики первоначально лишились прав на жилье. Но в конечном итоге они все же добились получения своих квартир. Дом был достроен благодаря Фонду развития территорий. Однако объект ввели в эксплуатацию только в самом конце 2023 года.

По словам экспертов, в то время, когда строился жилой комплекс «СК на Московском», у дольщиков было больше рисков остаться без квартир. А на сегодняшний день их интересы защищает эскроу-счет.

«Если объект признали проблемным в 2019 году, значит, его точно начали строить еще раньше середины 2018 года до того, как была введена система эскроу-счетов. Ее начали использовать с июля 2018 года. Эскроу-счет это заблокированный счет на имя дольщиков, когда средства лежат в банке до того момента, пока дом не введут в эксплуатацию. А раньше люди напрямую платили деньги застройщику», — говорит риелтор Мария Линкевич.

Фото: «Самара Онлайн24»

Все объекты, которые получали разрешение на строительство после 1 июля 2018 года, должны были оплачиваться по системе экскроу-счетов. И на сегодняшний день, по словам риелтора, еще не было зарегистрировано официальных случаев мошенничества при возведении домов с использованием этой системы. Хотя есть объекты, строительство которых идет медленно. Но даже в таких случаях оно не останавливается.

Раньше же, до введения системы эскроу-счетов, дольщики были абсолютно не защищены от мошенничества.

«Когда люди платили напрямую застройщику, он мог собрать деньги, объявить себя банкротом. И все. А потом ищи-свищи деньги. А при использовании эскроу-счета их никто не имеет права снимать до момента сдачи дома», — говорит риелтор Светлана Шульгина.

Фото: «Самара Онлайн24»

«Как правило, это занимает несколько лет»

От мошенничеств и других проблем в сфере долевого строительства лучше перестраховываться заранее. По словам экспертов, из-за бюрократизма подобные вопросы иногда решаются годами. И дело здесь даже не только в волоките.

«Скорость решения проблем дольщиков зависит от бюджета тех органов и лиц (муниципалитета или частных застройщиков), которые взяли объект после предыдущего застройщика-обманщика. Но, как правило, это занимает несколько лет. Туда входят судебные процессы и «технические» моменты, которые возникают перед застройщиками (органами государственной власти или частными застройщиками), которые получили объект после застройщика-обманщика», — говорит самарский адвокат Сергей Ерофеев.

«Выиграть дело в суде — это половина задачи»

Суд может долго рассматривать такие дела. И даже их выигрыш еще не означает, что проблема решена.

«Выиграть дело в суде — это половина задачи. Вторая половина добиться исполнения решения суда. Например, у застройщика может просто не оказаться денег. И даже если его посадят в тюрьму, средства у него не появятся. Однако получить положительное для дольщиков решение суда всё-таки нужно. С него начнется движение по возврату денег или квартиры», — говорит Сергей Ерофеев.

Могут ли обманутые дольщики вернуть деньги?

Впрочем, на практике же в такой ситуации обычно не удается получить назад свои средства, отмечает Мария Линкевич. Поэтому остается надеяться только на скорейшее завершение строительства.

«Вернуть деньги в этом случае маловероятно. Если объект признан проблемным, значит, застройщик признан банкротом. Поэтому кто там вернет деньги? Откуда они возьмутся? Кроме того, надо понимать, что у застройщика есть еще огромный перечень кредитных обязательств. Ведь не на свои же деньги он возводит объект. Дольщику никто просто так сразу не вернет деньги. В очереди кредиторов они находятся, по-моему, на пятом уровне. Даже если до них и дойдут какие-то выплаты, пройдет очень много времени», — говорит Мария Линкевич.

Что же касается достраивания проблемных объектов, такие проблемы разрешимы.

«По данным на 2023 год (более новой информации у меня нет), за пять предшествующих лет, включая 2023 год, в Самарской области около 6 тысяч дольщиков в 80 многоквартирных домах добились получения своих квартир. Однако общее количество обманутых дольщиков неизвестно», — рассказал Сергей Ерофеев.

Как уберечься от неблагонадежных застройщиков?

Если строительство дома встало, по словам юриста, нужно подать заявление в прокуратуру, полицию, следственный комитет, администрацию губернатора и направить исковое заявление в суд. А чтобы не оказаться дольщиком проблемного объекта, надо очень серьезно отнестись к заключению сделки и все тщательно взвесить.

«До заключения договора долевого строительства лучше проконсультироваться с юристами и риелторами, которые подскажут, где в договоре слабые для вас стороны, уточнят репутацию застройщика, прозондируют место, где будет строиться дом, и так далее», — говорит Сергей Ерофеев.

Нужно также очень внимательно подходить к выбору застройщика. Важно, чтобы это была фирма с хорошей репутацией. Более надежной будет сделка с застройщиком, который уже давно находится на рынке, отмечает Мария Линкевич. Вместе с тем, если фирма недавно открылась, она может быть дочерней компанией какой-то организации. В таком случае это тоже более надежный вариант. Информацию о застройщиках можно найти на сайте «дом.рф», на различных форумах.

Как нам сообщили в Министерстве строительства Самарской области, всего в регионе по состоянию на 1 января 2025 заключено 10 192 договора долевого строительства.